Mieterhöhung 2024: Wann Vermieter die Miete erhöhen dürfen – Mietspiegel als entscheidender Faktor

Wann sind Mieterhöhungen erlaubt? Diese Frage stellen sich Mieter, sobald ein Mieterhöhungsschreiben des Vermieters in ihrem Briefkasten liegt. Wir erklären die Hintergründe und Grenzen der Mieterhöhung in unserem Artikel.

Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Der Mietspiegel muss Basis sein.
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Häuser und Wohnungen werden preiswerter, doch Mieten steigen unvermindert. So liegt in Berlin der Quadratmeterpreis bei neuen Mietverträgen um über 25 Prozent höher als bei Altverträgen. Der Deutsche Mieterbund schläft Alarm. „Durch die aktuellen Mieterhöhungen sind 7 Millionen Haushalte durch Wohnkosten überlastet“, erklärt ihr Präsident Lukas Siebenkotten.

Es stellt sich somit für viele Mieter die Frage: Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Wir klären diese Frage in unserem Beitrag

Mieterhöhung: Voraussetzungen und Grenzen

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig? Was bedeutet qualifizierter Mietspiegel, was Kappungsgrenze?

Eine Mieterhöhung des Vermieters muss sich an bestimmte Regeln halten. Der Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde ist die Grundlage. Wir erklären, wie eine Mieterhöhung durch den Mieter geprüft werden sollte.

Als Mieter haben Sie das Recht auf eine angemessene Miete. Allerdings kann der Vermieter die Miete auch erhöhen. Wann dies erlaubt ist, ist gesetzlich geregelt.

Grundsätzliche Voraussetzungen der Mieterhöhung

Für eine Mieterhöhung müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Das Mietverhältnis muss noch bestehen.
  • Die letzte Mieterhöhung muss mindestens 15 Monate zurückliegen.
  • Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Ortsübliche Vergleichsmiete – qualifizierter Mietspiegel

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in der gleichen Lage und Ausstattung gezahlt wird. Der Vermieter muss dem Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete nachweisen. Dies kann er beispielsweise mit einem Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten tun.

Größere Städte sind verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. So sollen unverhältnismäßige Mieterhöhungen eingedämmt werden.

Dabei muss es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handeln, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und Vertretern von Vermietern und Mietern anerkannt wurde.

Existiert ein solcher qualifizierter Mietspiegel, müssen sich Vermieter bei einer Mieterhöhung darauf beziehen.

Beispiel: Mietspiegeld Berlin

Als Beispiel sehen Sie nachfolgend in Tabellenform den Mietspiegeld von Berlin.

Tabelle Mietspiegel Berlin

WohnlageWohnungsgrößeNettokaltmiete (€/m²)
Sehr gute Lage1 bis 2 Zimmer18,2
Sehr gute Lage3 bis 4 Zimmer16,8
Sehr gute Lage5 Zimmer oder mehr15,8
Gute Lage1 bis 2 Zimmer16,6
Gute Lage3 bis 4 Zimmer15,2
Gute Lage5 Zimmer oder mehr14,2
Mittlere Lage1 bis 2 Zimmer14,6
Mittlere Lage3 bis 4 Zimmer13,2
Mittlere Lage5 Zimmer oder mehr12,2
Gute Wohnlage1 bis 2 Zimmer13,1
Gute Wohnlage3 bis 4 Zimmer11,7
Gute Wohnlage5 Zimmer oder mehr10,7
Mittlere Wohnlage1 bis 2 Zimmer11,6
Mittlere Wohnlage3 bis 4 Zimmer10,2
Mittlere Wohnlage5 Zimmer oder mehr9,2
Gute Quartierslage1 bis 2 Zimmer10,6
Gute Quartierslage3 bis 4 Zimmer9,2
Gute Quartierslage5 Zimmer oder mehr8,2
Mittlere Quartierslage1 bis 2 Zimmer9,1
Mittlere Quartierslage3 bis 4 Zimmer7,7
Mittlere Quartierslage5 Zimmer oder mehr6,7

Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete insgesamt nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Dies ist die sogenannte Kappungsgrenze.

Ausnahmen von der Kappungsgrenze

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine geringere Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter kann die Miete auch erhöhen, wenn er in der Wohnung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Die Mieterhöhung darf jedoch die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen nicht übersteigen.

Mieterhöhungsverlangen

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und muss folgende Angaben enthalten:

  • die Höhe der neuen Miete
  • die Begründung für die Mieterhöhung
  • die Frist für die Zustimmung

Widerspruch des Mieters

Der Mieter hat zwei Monate Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen oder sie zu widersprechen.

Wenn der Mieter der Mieterhöhung widerspricht, kann der Vermieter vor Gericht ziehen. Das Gericht entscheidet dann, ob die Mieterhöhung zulässig ist.

Mieterhöhung – Auswirkungen für Bürgergeld Bezieher

Erhalten Bezieher von Bürgergeld eine Mieterhöhung, so müssen sie diese unverzüglich dem Jobcenter vorlegen, damit die neue Miete von dort übernommen wird.

Wichtig: Das Jobcenter muss nur die angemessene Miete zahlen. Wird durch die Mieterhöhung die Angemessenheitsgrenze überschritten, so sollte wie folgt vorgegangen werden:

  • Prüfung der Zulässigkeit der Mieterhöhung, ggf. Widerspruch einlegen
  • Falls die Mieterhöhung zulässig war: Kostensenkungsverfahren des Jobcenters abwarten und entsprechend handeln; hier weitere Informationen: Kostensenkungsverfahren bei unangemessener Miete

Zusammenfassung zu: Mieterhöhung zulässig?

Das Wichtigste zum Schluss kurz zusammengefasst:

  • Vermieter dürfen die Miete erhöhen, allerdings nur nach bestimmten Regeln. Sie müssen sich an den örtlichen Vergleichsmieten orientieren und dürfen die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.
  • Tipp: Als Mieter sollten Sie sich vor einer Mieterhöhung informieren, ob diese zulässig ist. Wenn Sie der Mieterhöhung widersprechen, sollten Sie dies schriftlich tun und die Gründe für Ihren Widerspruch darlegen.

Quellen

  • Eigene Recherche